[독서] 두근두근 처음시작하는 경매 투자 - 줄거리

경매에 관심이 있어서 한번 읽어 봤지만

아직은 어렵기도 하고 용기가 안생긴다

두근두근 처음시작하는 경매 투자 - 김덕문

* 법원 경매로 안전하게 수익을 내기 위해 중요한 것은 매매나 임대 수요가 풍부한 지역을 찾는 것

* 초기 투자지역 선정시 어린시절을 보냈거나 현재 거주하고 있어서 골목 구석까지 잘 아는 지역부터 시작하라

* 대법원 경매홈페이지에서 원하는 지역 선택

* 임장 : 현장조사를 하면서 가장 중요한 부분은 시세(매매,전세,월세) 조사, 인근대중교통조사, 경매물건하자조사, 점유자조사로 나눌 수 있다.

-시세조사 : 현장 방문시 인근 부동산 중개업소를 방문해 매매 및 임대시세를 반드시 조사해야함. 

 온라인은 국토해양부 아파트 실거래가 조회나 부동산114 이용하면됨

-경매물건하자조사 : 비가 새지 않는지, 벽에 금이 가지 않았는지, 하수도 역류로 물바다가 됐던 흔적이 있는지

- 점유자조사 : 부부와 자녀가 있는 일반 가정인 경우 명도가 그리 어렵지 않지만, 남자 혼자 은둔하며 점유하고 있는 경우, 중증환자, 조포인 경우 어려움이 많다.

* 경매 입찰하기 : 입찰준비물은 보증금, 주민등록증, 도장

입찰가는 예를들어 1억 빌라가 3회 유찰로 5천1백으로 경매 진행되고 있는 경우 매매 시세차익을 3천만원 생각하고 

각종 비용은 대략 5백만원 가정할때 6천5백만원 정도로 입찰 가격 결정하면 된다.

법원별 관할 지역 확인, 입찰 당일 확인 사항은 경매취소나 입찰날짜가 변경될 수 있다.

또한 법정에 가더라도 입찰 게시판에서 취소된 경매를 확인해야함. 

최저매각금액의 10%에 해당하는 입찰 보증금을 입찰서류와 동봉하여 제출하는데, 한 장짜리 자기앞수표로 내는게 분실시 안전함.

* 발생하는 비용들은

-세금 : 부동산 낙찰받은 날로부터 30일 이내에 낙찰금액의 4%(무주택자는2%) 납부해야함, 양도소득세는 다주택자라도 2년이상 보유하면 세금을 줄일 수 있다.

-이사비용은 법에 명시되어 있지 않지만 0원~300만원 산출

-밀린 관리비나 공과금은 법적으로 아파트의 경우 낙찰인이 부담해야 하고, 

  관리사무소가 없는 빌라 같은 경우는 등기부등본 소유권 이전일 이후부터 발생되는 금액만 낙찰인이 부담

-등기비용은 법무사에 위탁하면 40~50 만원의 추가비용이 발생. 직접 등기를 해보는게 좋음. 직접 등기할 수 있는 자료들이 인터넷에 많다.

-부동산 중개 수수료로 경매구입 후 나중에 임대로 세를 놓을 때 발생

* 점유자 명도하기 : 물건 낙찰 받았다면 잔금 납부 후 해당 물건의 점유자(전 소유자 혹은 임차인) 의 명도 즉 잇보내기를 진행